年初至今,土地市場仍在低溫運行。
4月22日,南京迎來2022年首批集中供地出讓,截至記者發(fā)稿,南京推出的18宗地塊已有6宗流拍。而在4月19日,東莞今年首批集中供地推出的8宗地塊中,有6宗因故終止交易。
不只是4月份,今年一季度全國住宅用地流拍撤牌率也維持高位。中指院數(shù)據(jù)顯示,2022年一季度,全國住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計836宗,流拍撤牌率為23.5%。
土地成交不振對地方財政收入影響較為明顯。財政部日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度地方政府性基金預(yù)算本級收入12989億元,同比下降26.5%。而地方政府性基金收入同比下降,主要因土地出讓收入下降所致。一季度,國有土地使用權(quán)出讓收入11958億元,同比下降27.4%。
“近期房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹,但市場下行趨勢仍未逆轉(zhuǎn),后續(xù)房地產(chǎn)市場何時迎來拐點并帶動地方土地財政收入改善,仍需密切觀察?!睎|方金誠分析師王青表示。
多地土地出讓收入低迷
民生證券數(shù)據(jù)顯示,2022年一季度,多地土地出讓金同比下滑幅度較大,僅有北京、陜西兩區(qū)域的土地出讓收入實現(xiàn)同比正增長。
其中北京由于首批集中供地時間較早,土地出讓情況較好,土地出讓收入同比增幅達(dá)81%;陜西土地市場在一季度實現(xiàn)逆勢上漲,土地出讓收入同比增長107%,達(dá)到近5年同期最高水平。
受集中供地尚未開始的影響,一季度廣東省土地出讓收入同比下滑幅度達(dá)96%。安徽、天津、廣西、湖北、湖南土地出讓收入下滑幅度也較大,分別達(dá)95%、95%、90%、87%、75%。
而一季度江西、河南、貴州、云南等地土地出讓收入下滑幅度較少,分別為40%、43%、38%以及28%。四川、重慶等地土地出讓收入降幅低于全國平均水平。
“今年以來土地市場延續(xù)去年下半年的低溫態(tài)勢,一季度啟動集中供地的城市為數(shù)不多,各地供地偏于謹(jǐn)慎,整體土地供應(yīng)量明顯回落,帶動成交規(guī)模下行。”諸葛找房一位分析師告訴記者。
其進(jìn)一步表示,一季度百強(qiáng)房企的拿地行為明顯減少,TOP100中僅有15家房企拿地,占比不足2成。“房企資金面偏緊的狀況仍未獲明顯改善,拿地意愿不強(qiáng)?!?/div>
業(yè)內(nèi)人士指出,今年一季度土地出讓金同比大幅回落的另一原因,是受2021年同期高基數(shù)影響。財政部數(shù)據(jù)顯示,2021年一季度全國土地收入為1.6467萬億元,同比增長48.1%。
克而瑞分析師認(rèn)為,隨著各城市供地計劃逐漸提上日程,二季度成交規(guī)模將迎來周期性回升。但由于當(dāng)前多數(shù)房企流動性仍存較大壓力,拿地態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎,二季度土地市場成交規(guī)模仍難追平去年同期。
“若二季度利好政策細(xì)則能落地實施,房企資金壓力得到實質(zhì)性紓解,重點城市市場將率先回暖,但回暖預(yù)期僅限于樓市韌性較強(qiáng)的一二線及強(qiáng)三線城市,購房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場熱度仍將維持在低位。”上述克而瑞分析師表示。
土地市場或?qū)⒂行蛐迯?fù)
去年下半年以來,受多種因素疊加影響,土地市場景氣度趨弱,由此引發(fā)市場對地方土地財政的擔(dān)憂。
據(jù)遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù),2021年全年,土地出讓收入占地方財政收入的比例高達(dá)41.47%。
“土地財政短時間內(nèi)難以改變,2021年全國有12城土地財政依賴度超過100%,而土地財政依賴程度較高的城市多為省會城市?!苯?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在達(dá)美中心樣板層發(fā)布會上說。
平安證券分析師鐘正生表示,今年一季度土地購置面積同比下降41.8%,由于土地出讓金繳納滯后于土地成交,土地出讓金和政府性基金收入增速可能還未見底。
“2022年財政預(yù)算報告并未公布土地出讓收入規(guī)模,考慮房地產(chǎn)市場的漸進(jìn)修復(fù),預(yù)計2022年土地出讓收入規(guī)模有望保持在8萬億以上,較2021年決算減少7000億左右?!闭闵套C券分析師李超稱。
“對于經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的區(qū)域,其對土地市場下滑容忍度或更高,但對于經(jīng)濟(jì)財政實力不足以支撐市場信心的區(qū)域,容忍閾值或要相對小一些?!泵裆C券分析師譚逸鳴說。
事實上,為促進(jìn)土地市場回暖,地方政府也在供地端主動調(diào)整供地政策,如合肥、廈門加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例、減配建、降低回爐地塊地價等。
“短期可能有進(jìn)一步穩(wěn)增長措施出臺,地產(chǎn)領(lǐng)域有望迎來進(jìn)一步政策放松并推升土地市場持續(xù)回暖,土地出讓收入將有序修復(fù)?!崩畛硎尽?/div>
來源:財聯(lián)社
編輯:滕珊
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