近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。最大的變化就是，今年前10個(gè)月，商品房銷售面積年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)(0.1%)，單月銷售同比已連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。這個(gè)數(shù)據(jù)顯然有悖于業(yè)內(nèi)對(duì)今年房地產(chǎn)銷售將下滑的普遍預(yù)判。另外，10月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)全鏈條表現(xiàn)出了改善跡象。除了中游的銷售外，上游的拿地和開工、下游的竣工，也都趨于向好走勢(shì)。
在開發(fā)商普遍奉行“快周轉(zhuǎn)”的策略下，土地購(gòu)置改善后，新開工增速重回上升通道。1-10月份，全國(guó)房屋新開工同比增速結(jié)束了今年4月以來連續(xù)5個(gè)月下降的態(tài)勢(shì)，前10個(gè)月達(dá)到10%，比1-9月份回升了1.4個(gè)百分點(diǎn)，單月新開工增幅(23.3%)創(chuàng)今年新高。
下半年以來，下游竣工一直呈現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)。1-10月份，竣工面積降速已從1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%，有望在今年末或明年初結(jié)束2017年以來負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。10月份單月竣工增速達(dá)19.2%，創(chuàng)年內(nèi)新高。這意味著，近幾年開發(fā)和銷售高峰，即將轉(zhuǎn)化為竣工和交付高峰。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，前10個(gè)月國(guó)家及各地共發(fā)布482次調(diào)控相關(guān)政策，平均每個(gè)工作日有2次以上調(diào)控，刷新歷史紀(jì)錄。而且，今年樓市調(diào)控開始向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。一是融資端控制資金流向房地產(chǎn)。另外，LPR新貸款定價(jià)機(jī)制推出，彰顯了監(jiān)管層要建立資金“去地產(chǎn)、回實(shí)體”這一長(zhǎng)效機(jī)制的決心。
二是國(guó)家提出“不以地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，各地直接或間接松綁調(diào)控政策、托底樓市的“小動(dòng)作”被叫停。今年以來，市場(chǎng)預(yù)期較悲觀，開發(fā)商普遍降價(jià)促銷，而調(diào)控加碼“融資端”以后，開發(fā)商資金來源增速呈下降態(tài)勢(shì)，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。那么，市場(chǎng)預(yù)期、政策環(huán)境、資金環(huán)境不友好的情況下，緣何房地產(chǎn)還能明顯改善呢？
首先，去年低基數(shù)是今年10月份全鏈條改善的重要原因。比如，去年10月份新開工面積只有1.6億平方米，較去年下半年其余月份(都在2億平米以上)的差距較大。再比如，今年8月份開始，開發(fā)商大規(guī)模促銷，銷售均價(jià)(銷售金額/銷售面積)連續(xù)4個(gè)月下降。這對(duì)于促進(jìn)銷售，有很大的改善。另外，基于行業(yè)內(nèi)外大環(huán)境的判斷，當(dāng)下開發(fā)商普遍預(yù)期，全國(guó)新房銷售空間趨于見頂(大概就在17億平方米左右)。特別是，外源融資渠道緊縮后，內(nèi)源融資(開發(fā)貸+銷售回款)備受重視。于是，在需求端尚穩(wěn)定的情況下，各大開發(fā)商將“快周轉(zhuǎn)”發(fā)揮到極致，“搶跑”銷售節(jié)點(diǎn)，提高存貨周轉(zhuǎn)率，工程節(jié)點(diǎn)考核趨嚴(yán)，新開工鋪排向“飽和備貨”靠攏，以搶奪寶貴的增量空間。所以，新開工就表現(xiàn)出了良好的走勢(shì)。
其次，從融資成本、政策傾向看，行業(yè)發(fā)展越來越有利于大房企，大房企拿地相對(duì)穩(wěn)定。比如，一般來說，TOP100序列的房企，才能進(jìn)入銀行信貸白名單。TOP30房企的融資成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3個(gè)百分點(diǎn)。因此，行業(yè)集中度明顯提升，都力爭(zhēng)往TOP100序列里靠，房企銷售、拿地等方面的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。
再次，今年各地(包括三線城市、四線城市)在售庫(kù)存普遍不高。特別是，近期地方政府普遍面臨財(cái)政收支壓力，土地市場(chǎng)上很多優(yōu)質(zhì)、低底價(jià)地塊放出來，四季度拿地窗口開始出現(xiàn)?；凇把a(bǔ)庫(kù)存”、提高銷售排名的需要，近期大中型開發(fā)商開始增加拿地，從而助推土地市場(chǎng)趨于好轉(zhuǎn)，這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng)造了條件。
展望2020年，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)更加強(qiáng)調(diào)“一城一策”，融資環(huán)境也將張弛有度，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加分化，但總體表現(xiàn)為上中下游平穩(wěn)。
