7月15日,盛夏,北京。
中海地產(chǎn)以79.4億拿下豐臺區(qū)造甲村地塊,成為今年的新總價(jià)“地王”;21天前,這家公司剛剛拿下深圳光明單價(jià)“地王”。
類似中海這樣的大型房企,正在成為土地和并購市場的主導(dǎo)者;另一邊廂,不少中小房企卻陷入了各種危機(jī),如泰禾集團(tuán)、新城控股,資金鏈和“黑天鵝”困擾著他們。
在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上,似乎沒有哪一年像2019年上半年這么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小陽春、五六月的搶地、七月的金融管控,以及貫穿上半年的房企業(yè)務(wù)、人事大調(diào)整,內(nèi)部腐敗頻發(fā),都昭示了這是不平靜的一年。
在這紛繁蕪雜的表象之下,有一條融資的暗線潛行。有無充裕的資金、能不能持續(xù)拿到低成本的資金,以及能否自造持續(xù)的現(xiàn)金流,是房企所有外在行為的推動力。
隨著市場的波動加大、融資的持續(xù)收緊,不同信用的房企之間,融資能力的分化凸顯。
進(jìn)入7月以來,銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債進(jìn)一步嚴(yán)控,標(biāo)志著房地產(chǎn)金融調(diào)控升級,下半年房企融資將更為艱難,不少進(jìn)入償債高峰的房企,或?qū)⒊霈F(xiàn)流動性困難。
入春后搶地
3月之后,7月之前。
中間的3個(gè)月“小陽春”,是開發(fā)商們幸福而迷醉的日子。房子好賣了,融資通暢了,又開始搶地了。
在程紅(化名)的印象中,過去3個(gè)月土地市場的熱度,像是回到了2015、2016年。一二線城市地王頻出,行業(yè)集體性“補(bǔ)倉”的熱情高漲,其中6月尤其火爆。
程紅是深圳一家中型開發(fā)商投資部人士。他參與了6月24日深圳的“史詩級”土拍。本場土拍,吸引了數(shù)十家房企參與,收金224億,其中龍華“地王”可售樓面價(jià)達(dá)6.7萬/平方米。
不僅是深圳。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至6月末,全國50個(gè)大城市合計(jì)賣地超2萬億,同比增17.4%。
分析大家積極拿地的原因,程紅認(rèn)為,首先是地方推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊,宅地供應(yīng)增加,開發(fā)商很感興趣;其次是很多公司資金充裕了,尤其是央企國企、大型房企。
數(shù)據(jù)顯示,上半年,中海及旗下中海宏洋拿地超過25宗,花費(fèi)640億,若加上7月15日的北京地王,則已超700億;自5月份開始,保利發(fā)展在土地市場發(fā)力,僅6月拿地就超過了240億。
超大型民營房企也是土地市場的主力。碧桂園1-6月累計(jì)拿地981億(權(quán)益),融創(chuàng)拿地近700億。
程紅所在的公司雖然規(guī)模不是超大,但是個(gè)進(jìn)取型公司,老板的目標(biāo)是兩三年內(nèi)達(dá)到3000億,因此對各個(gè)城市的土地都非常關(guān)注。今年已在廣深拿了幾塊地。
易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,資金因素推動房企“搶地”。二季度房企銷售不錯(cuò),此外資金狀況回暖,再融資寬松,增加了拿地的底氣。
Wind數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券440只,同比增長42.39%,累計(jì)金額3466.03億元,同比增長29.12%。
中指數(shù)據(jù)顯示,上半年房企海外債發(fā)行約2615億元,超過去年全年;信用債發(fā)行總額3105億元,信托超4500億。
不過分化也在加大。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示,2019年上半年,40家典型上市房企融資規(guī)模波動較大,融資狀況十分不穩(wěn)定。
中大型房企優(yōu)勢盡顯。今年截至目前,中海境內(nèi)外融資數(shù)百億,利率低至2.9%,創(chuàng)行業(yè)新低;保利上半年融資超過200億,利率低至3.6%;融創(chuàng)公告上半年融資金額超200億,利率7%左右。
內(nèi)部暗流洶涌
銷售和土地市場的火爆表象之下,房企內(nèi)部則問題不斷,從開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)型六年后,房企普遍面臨新業(yè)務(wù)的調(diào)整和收縮。
房地產(chǎn)龍頭萬科旗下四大區(qū)域,正在對各項(xiàng)新業(yè)務(wù)進(jìn)行“修剪”。
7月初,被萬科列為核心業(yè)務(wù)的長租公寓,在深圳按下暫停鍵。深圳萬科正對已簽約改造的城中村房源進(jìn)行清退并提供賠償;同時(shí),萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰離職。
萬科并非孤例。5月,被委以重任的碧桂園集團(tuán)副總裁、機(jī)器人公司總裁沈崗離職。
機(jī)器人是碧桂園的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一,計(jì)劃五年內(nèi)投入至少800億元,打造機(jī)器人全產(chǎn)業(yè)鏈高地。負(fù)責(zé)人的離職,為這一試水業(yè)務(wù)蒙上一層陰影。
此外,龍湖、遠(yuǎn)洋、佳兆業(yè)等公司的長租公寓也在縮減投入。程紅所在的公司前兩年曾積極布局長租公寓,但目前也已暫停?!袄习逵X得只把存量做好就不錯(cuò)了?!?/p>
新業(yè)務(wù)的收縮也與資金、財(cái)務(wù)有關(guān)。今年年初,萬科董事會主席郁亮在內(nèi)部信中表示,三年不賺錢的新業(yè)務(wù),都要砍掉。
開發(fā)商的多元化轉(zhuǎn)型難見盈利。多位房企內(nèi)部人士透露,數(shù)年來,開發(fā)商基本都是用房地產(chǎn)的錢去支撐長租、教育、養(yǎng)老、度假等新業(yè)務(wù)的投資,在市場好的時(shí)候,問題不大;但房子一旦不好賣了,主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流緊張了,就再難“輸血”新業(yè)務(wù)。
如萬科萬村整改“燒錢”卻難短期盈利;恒大曾剝離虧損的快消和糧油,而足球和新能源汽車目前仍是虧損,恒大健康財(cái)報(bào)顯示,去年虧損達(dá)14億;碧桂園的機(jī)器人,更是投資不菲,短期卻沒有任何收益。
對資金和財(cái)務(wù)的重新考量,讓房企尤其是民營房企對內(nèi)部腐敗的容忍度降低為零。程紅透露,在房企的內(nèi)部體系中,營銷口相對更易套利,這兩年爆發(fā)的內(nèi)部腐敗大多與此有關(guān)。
年初,雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部通報(bào),海南區(qū)域總裁簡毓萍、廣州區(qū)域副總裁蔡小鵬兩人,因在營銷口、采購口貪污,雙雙被開除解雇。
5月,朗詩地產(chǎn)、保利發(fā)展也相繼爆出員工腐敗問題。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,6月底,某房企巨頭無錫公司銷售條線爆出一樁貪腐案,相關(guān)人員因倒賣內(nèi)部房源和特價(jià)房,涉案金額或超過億元;另外一家大型央企北京公司營銷人員全線“下課”,或與貪污銷售“渠道”費(fèi)用有關(guān)。
錢根再收緊
外熱內(nèi)冷之際,房企的融資也將被重新收緊。
普益數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年前6月,房地產(chǎn)信托募集資金為4500億元,創(chuàng)下近幾年的新高。
然而,拐點(diǎn)已至。
近期,監(jiān)管開啟嚴(yán)厲的“窗口指導(dǎo)”:房地產(chǎn)信托不超過2019年6月30日的規(guī)模,“432”的通道類、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)全部暫停。
中融信托人士表示,現(xiàn)在回看,嚴(yán)控房地產(chǎn)融資和信托,23號文只是一個(gè)開端。
7月12日,發(fā)改委下發(fā)通知,房企海外發(fā)債“只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”,其他資金用途,如補(bǔ)充流動性、資本性支出、償還內(nèi)債等被全面限制。
事實(shí)上,多名房企人士稱,5月份以來發(fā)改委已放緩房企海外發(fā)債,未來房企美元債將處于“存量滾續(xù)”,難有新增。
政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。6月,房地產(chǎn)信托成立規(guī)模465.83億元,環(huán)比5月縮水227.61億元,降幅達(dá)32.82%。
“從去年四季度開始,錢就非常緊了,今年一二季度好了些,但是現(xiàn)在感覺又緊了?!背碳t回憶,這一年來,行業(yè)的資金狀況陰晴不定,未來的不確定性非常大。
他說,公司給出的策略就是抓住銷售窗口,盡快賣房;在融資順暢的時(shí)候,也找機(jī)會拿地,不過拿地金額不能超過當(dāng)期銷售的50%。
而據(jù)記者了解,目前一些房企從銀行、資本市場、信用債等低成本的渠道,已經(jīng)融不到資了。去年爆出資金鏈問題的泰禾身陷泥淖,只能賣項(xiàng)目紓困。
但還是不夠。7月11日,泰禾在新加坡掛牌發(fā)行一只美元債券,利率高達(dá)15%,震驚業(yè)內(nèi)和債市。
“這么高的利率,可見很缺錢了?!背碳t不禁慶幸,自己公司還能以較低的成本融資,這家民營房企在香港資本市場的口碑不錯(cuò)。
嚴(yán)躍進(jìn)提醒,其他凈負(fù)債率高企、短期償債較多的房企也應(yīng)警惕,如恒大、富力、佳兆業(yè)等凈負(fù)債率在100%以上的房企。
財(cái)報(bào)顯示,2018年恒大凈負(fù)債率為151.9%,富力凈負(fù)債率為184%,而以做舊改專長的佳兆業(yè)凈負(fù)債率更達(dá)236%。
國泰君安報(bào)告指出,早在2018年下半年來,房企的短期債務(wù)占比就有增長的趨勢,融資期限的擴(kuò)張甚至到60個(gè)月以上。2019年-2020年是房企債務(wù)兌付高峰期,接近3成的融資在24個(gè)月內(nèi)到期。
另據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年房企國內(nèi)債到期數(shù)量508只,總償還量5303億元;海外債到期數(shù)量66只,到期規(guī)模238億美元。以此計(jì)算,下半年到期債務(wù)仍有近7000億元。其中,恒大、富力、佳兆業(yè)等短期債務(wù)壓力較大。