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“冬令進(jìn)補(bǔ)”頭部房企年底融資忙

2019-12-06 10:04:00

  在2019年最后一個(gè)季度,萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)和龍湖等頭部房企均拋出了多種模式的融資計(jì)劃,萬(wàn)科ABS成行、中海再發(fā)美元票據(jù)、華潤(rùn)配股融資,龍湖被上交所受理了180億元公司債。而且,所有融資計(jì)劃都有一個(gè)十分明顯的特征:渠道多元,成本低廉。
  越來(lái)越多的從業(yè)者感覺(jué)到,市場(chǎng)份額、行業(yè)資源正在進(jìn)一步向頭部房企集聚。在行業(yè)入冬之時(shí),穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)使得這群頭部房企能夠安然地“屯糧過(guò)冬”。對(duì)于中小房企而言,這個(gè)冬天可能比較難捱,但對(duì)頭部房企來(lái)說(shuō),這或許是他們的大時(shí)代。筆者注意到,“成本不高”“不怕錢(qián)多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開(kāi)的重要緣由。
  “抓緊時(shí)間屯糧”
  兩天前,中國(guó)海外發(fā)展(中海地產(chǎn)港交所上市后的簡(jiǎn)稱(chēng))在港交所正式掛牌發(fā)行了一宗2029年到期的有擔(dān)保票據(jù),該票據(jù)已發(fā)行規(guī)模2.94億美元,利率為3.05%。
  這其實(shí)來(lái)自于今年7月中海地產(chǎn)在香港設(shè)立的境外中期票據(jù)計(jì)劃,在此境外中期票據(jù)計(jì)劃下,中海日后可根據(jù)融資需求,靈活把握市場(chǎng)窗口,發(fā)行不同規(guī)模、幣種、票息、期限的債券,提升境外融資效率。
  這是中海地產(chǎn)在香港首次設(shè)立的境外中期票據(jù)計(jì)劃,在此之前,雖然其登錄港交所已久,但融資一直最為依賴(lài)銀團(tuán)貸款,鮮少發(fā)行外幣債。而2019年7月,中海地產(chǎn)發(fā)行了票息為3.45%的10年期美元債以及5.5年期20億元港幣固息債券,票息為2.90%。
  前述三筆融資的成本,在行業(yè)內(nèi)已是底部水平。
  同為央企的華潤(rùn)置地則在今年10月拋出了配股融資計(jì)劃。2019年10月22日,華潤(rùn)置地公告稱(chēng),持有該公司約61.2%股權(quán)的華潤(rùn)集團(tuán)(置地)有限公司,按每股股份33.65港元的價(jià)格,向不少于六名獨(dú)立承配人配售2億股,配股融資所得凈額約為67.2億港元。
  “配股融資”是今年融資尤為艱難的情況下,不少房企選擇的一種融資渠道,但于華潤(rùn)置地而言,其選擇配股融資顯然不只是因?yàn)槿谫Y艱難,而是在行業(yè)下行之時(shí)廣積糧的一個(gè)舉措。筆者注意到,除配股融資之外,華潤(rùn)置地新近還增加了一筆銀團(tuán)貸款。2019年11月24日,華潤(rùn)置地與多家銀行組成的財(cái)團(tuán)訂立一份貸款融資協(xié)議,獲授86億元定期貸款融資,為期五年。
  融資環(huán)境趨冷,ABS也成為頭部房企籌資的重要渠道。12月2日,據(jù)深圳證券交易所披露,萬(wàn)科-國(guó)信證券購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃第十二期項(xiàng)目狀態(tài)更新為通過(guò),該項(xiàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃為ABS,由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)行,擬發(fā)行金額為11.5億元。
  萬(wàn)科一直是ABS的發(fā)行大戶(hù),據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),萬(wàn)科今年下半年以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了總額超過(guò)35億元的ABS。另?yè)?jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì),截至2019年7月,萬(wàn)科的ABS存量發(fā)行總規(guī)模超過(guò)1000億元。
  “有錢(qián)才能過(guò)冬”
  頭部房企的融資動(dòng)機(jī)與中小房企存在著本質(zhì)上的不同。
  一名長(zhǎng)期跟蹤A股上市房企的分析師告訴筆者,“越是過(guò)冬越是現(xiàn)金為王,一旦天氣越來(lái)越?jīng)隽?,還是手里捏點(diǎn)錢(qián)好。如果成本不高,那就圈點(diǎn)錢(qián)吧,留著還能橫向收購(gòu)一些快撐不住的小公司或項(xiàng)目以擴(kuò)大地盤(pán),這年頭不怕錢(qián)多?!?/div>
  “成本不高”“不怕錢(qián)多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開(kāi)的重要緣由。無(wú)論是中海、華潤(rùn)還是萬(wàn)科,其融資成本都算是這個(gè)行業(yè)的最低一級(jí),負(fù)債率也一直保持在十分穩(wěn)健的范疇,即使是杠桿率微升,也足夠御寒。
  拿錢(qián)之后,規(guī)模擴(kuò)張就更有底氣。事實(shí)上,前述幾家房企,雖然在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上保持在安全范圍,但在過(guò)去幾年一直免不了因?yàn)椤胺€(wěn)健”而錯(cuò)失機(jī)會(huì)的指責(zé),因而在資金面管控偏緊的情況下,或許成就他們規(guī)模躍遷的機(jī)會(huì)。
  比如,華潤(rùn)置地在拋出配股融資計(jì)劃之時(shí)就毫不諱言,所籌得的資金中,60.5億港元用于購(gòu)置及開(kāi)發(fā)與本集團(tuán)項(xiàng)目有關(guān)的土地;約6.7億港元用于該集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。
  中小房企融資多數(shù)是“借新還舊”的債務(wù)置換,而財(cái)大氣粗的華潤(rùn)置地就豪氣地表示,配股就是為了“買(mǎi)地”。中海地產(chǎn)又何嘗不是,它的凈負(fù)債率上升已經(jīng)說(shuō)明一切。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間,中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率一直保持在30%左右,但今年年中,這一數(shù)據(jù)被刷新到了38.3%,原因便是中海在土地市場(chǎng)上的積極行動(dòng)。
  據(jù)中指院的數(shù)據(jù),今年前11個(gè)月,中海地產(chǎn)斥資928億元拿地,這一數(shù)據(jù)僅次于萬(wàn)科、碧桂園和保利發(fā)展,在土地市場(chǎng)上,中海地產(chǎn)露出了兇狠的一面。
  但這或許就是時(shí)勢(shì)贈(zèng)予他們的機(jī)會(huì)。“中小房企耗不起的,頭部房企份額會(huì)更加集中。”一名港股分析師指出。
  上述分析師進(jìn)一步表示,“如果說(shuō)過(guò)冬,多拿點(diǎn)錢(qián)不一定就好,畢竟還是有利息的。但如果是頭部企業(yè),那就要看得更遠(yuǎn)一點(diǎn):過(guò)冬是對(duì)融資成本高的中小房企而言的,對(duì)于頭部企業(yè)來(lái)說(shuō),則可能是機(jī)會(huì)。對(duì)手撐不住了,自己還行,那就是機(jī)會(huì),吃掉他們(的機(jī)會(huì))!”
 

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