北京試點“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式供地

　　北京推新型共有產(chǎn)權(quán)房 5年后可入市

　　初始購房人僅支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款；5年后如轉(zhuǎn)讓房屋，政府只取原值，不參與房屋溢價分成

　　北京市規(guī)劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告》，調(diào)整了北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等3宗地競買規(guī)則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

　　公告明確，這3宗地將設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。

　　這是北京市土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式進行供地，以實現(xiàn)合理引導(dǎo)市場預(yù)期，嚴(yán)格落實“房住不炒”，確?！叭€(wěn)目標(biāo)”。

　　在此類新型共有產(chǎn)權(quán)房下，初始購房人僅支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款，不包含政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，充分體現(xiàn)政府落實“房住不炒”決心。5年后倘若出售房屋，政府只收取原值購房款，不參與房屋溢價分成。

　　1

　　初始購房人僅需支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款

　　為進一步注重解決民生問題，北京試點在土地出讓中競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額方式。采用“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的方式供地。在這類新型共有產(chǎn)權(quán)房下，初始購房人購房款不包含政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　這次試點的三宗地塊在補充公告中明確，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額由土地競買人現(xiàn)場競報確定，宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購房人僅支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　對此，相關(guān)專家表示，“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”則表明了政府堅決抑制投資投機性購房需求的決心，對落實“房住不炒”定位起到有效推動作用。

　　2

　　租金收入全額歸購房人所有

　　值得注意的是，對于此類住房購買后的出租問題公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。

　　對于此類房屋的轉(zhuǎn)讓規(guī)定，試點的三宗地塊在補充公告中明確，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。轉(zhuǎn)讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。

　　也就是說，當(dāng)所購住房再次上市交易時，購房人持有的產(chǎn)權(quán)份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓，政府只按原值取得購房款。

　　專家表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。

　　3

　　設(shè)定地價上限明確未來房屋定價規(guī)則

　　針對此類房屋的銷售價格，補充公告明確，將對開發(fā)建設(shè)單位房屋銷售行為的管理，嚴(yán)格執(zhí)行《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》（京政辦發(fā)〔2016〕46號）文件規(guī)定。其中要求，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　該類住房首次上市時，申報的價格為100%產(chǎn)權(quán)的房屋價格，購房人需支付的購房款為上述房屋銷售價格乘以購房人持有產(chǎn)權(quán)份額，該購房款為開發(fā)建設(shè)單位所獲得的全部收入；在首次售房時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額部分無需支付購房款。

　　專家表示，無論是設(shè)定地塊出讓時的地價上限，還是重申政府對于開發(fā)建設(shè)單位房屋銷售價格的管理，都體現(xiàn)了政府對于合理引導(dǎo)市場主體理性競爭、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

　　4

　　政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)有預(yù)設(shè)份額

　　為提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)，此次補充公告中還明確提出，當(dāng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達到預(yù)設(shè)比例后，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評比。

　　根據(jù)競買規(guī)則，這些地塊首先會掛牌競價，在達到預(yù)設(shè)的地價上限時，就改為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額也有一個預(yù)設(shè)的比例上限，在現(xiàn)場競報達到這個上限后，就改為投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。企業(yè)要在現(xiàn)場競價日后的第10個工作日遞交投報的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分，評分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式及規(guī)劃建筑設(shè)計方案等。

　　對此，專家表示，競買規(guī)則中設(shè)置了投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的程序，則體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。從政府層面考慮的是，開發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質(zhì)的房屋。（記者 徐美慧）